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Mutui al tempo del COVID

Cosa significa "Surroga di un mutuo"

printDi :: 04 maggio 2020 21:34
Mutui al tempo del COVID

Mutui al tempo del COVID

(AGR) La surroga o surrogazione di un mutuo, è il trasferimento del contratto relativo ad un mutuo ipotecario, da un Istituto di Credito/Banca ad altro Istituto di Credito/Banca che offre al cliente delle condizioni economiche più vantaggiose. Ciò significa che il cliente potrà stipulare un nuovo contratto di mutuo con una altra banca (rispetto a quella che ha originariamente erogato il prestito) che si incaricherà di saldare il debito residuo del mutuo pattuito (l’iscrizione ipotecaria in essere, verrà trasferita automaticamente nel nuovo contratto di mutuo).

La banca mutuataria che per prima ha concesso il finanziamento, non potrà opporsi né rifiutare l’operazione, bensì sarà costretta a cedere il contratto, alla nuova banca senza pretendere alcunchè a titolo di spese, in quanto sulla base della legge n. 40 del 2007 la portabilità del mutuo è totalmente gratuita (l’unico costo è rappresentato dalla tassa di iscrizione della surroga nei registri immobiliari pari ad €. 35,00). E’ opportuno aggiungere che chi fruisce della surroga non perde gli eventuali benefici fiscali già goduti (ad esempio detrazione interessi passivi “prima casa”), né la polizza assicurativa stipulata con il primo contratto di mutuo.

Naturalmente colui che intende avvalersi della surroga, dovrà valutare attentamente costi e benefici, essendo tenuto dunque a quantificare (magari anche facendosi consigliare da un esperto del settore, ad esempio un dottore commercialista) la reale convenienza della operazione. In concreto dovrà giudicare se andrà a risparmiare sullo spread, sul tasso di interesse, sull’entità della riduzione della rata mensile, se avrà la possibilità di passare dal tasso variabile a quello fisso, ecc.. Ciò posto, prima di attivare una operazione di surroga, potrebbe essere utile comunicare alla banca che ha concesso originariamente il prestito, di essere intenzionati a procedere con una surroga, affinchè detta banca possa eventualmente proporre nuove e migliori condizioni (allo scopo di trattenere il cliente), che se accolte, portano alla cd. “rinegoziazione” del mutuo - che si attua tramite un contratto scritto fra le parti senza bisogno del notaio -.

La surroga è regolata dall’art. 1202 c.c. e dalla legge n. 7 del 2007, che stabiliscono i requisiti per potersi procedere alla medesima, fra i quali : il contratto di mutuo ed il trasferimento dell’ipoteca debbono risultare da un atto notarile ; il nuovo contratto di mutuo deve indicare la destinazione della somma mutuata dalla nuova banca ; la banca surrogata dovrà rilasciare una quietanza con dichiarazione del mutuatario della provenienza della somma oggetto di prestito.

All’atto pratico, colui (che ha intestato un mutuo) che desidera procedere ad una surroga di mutuo, si presenta presso uno sportello bancario con una istanza (scritta) di surroga, poi per poter procedere al trasferimento del mutuo, dovrà consegnare alla nuova banca i seguenti documenti : copia autentica del contratto di mutuo e della nota di iscrizione di ipoteca ; un certificato attestante l’ammontare del debito residuo con calcolo aggiornato ; documenti identità e codici fiscali degli intestatari del mutuo e degli eventuali garanti ; dichiarazione successione – nel caso in cui il bene ipotecato provenda da eredità - ; certificato stato civile e se si è coniugati certificato di matrimonio ; documentazione catastale, visure e planimetrie del bene. Se il cliente ed il “nuovo” Istituto di Credito si accordano per la surroga, quest’ultimo provvederà direttamente a comunicare alla “vecchia banca” l’operazione in corso e la volontà di portabilità del mutuo e questa dal proprio canto, dovrà rilasciare un nulla osta entro e non oltre 30 giorni (a pena di sanzioni).

La surroga si può chiedere anche più di una volta nel corso del tempo, ma è bene sapere che gli Istituti di credito guardano con sospetto chi suole facilmente mutare “idea” e potrebbero negare l’operazione di trasferimento del debito, stante il fatto che quest’ultima per una banca rappresenta dei costi a proprio totale carico (istruzione della pratica, perizia, trasferimento, rogito notarile, ecc.).

La surroga al momento attuale potrebbe essere una valida alternativa per ridurre i debiti che si hanno in corso e fare economie stante la grave situazione economica che si sta prospettando a seguito dell’emergenza determinata dall’avvento del COVID 19. In questo ultimo periodo infatti, è stato evidenziato un ribasso del tasso di interesse bancario relativo ai mutui ipotecari a tasso fisso (Eurirs) e di quello riguardante i mutui a tasso variabile (Euribor). Questa diminuzione dei tassi può rappresentare un ottimo spunto per i consumatori, che possano essere spinti ad usufruire del sistema della surroga per accedere a tassi di interesse migliori rispetto a quelli stipulati in origine.

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